11 Hills Park

Dubai Science Park это специализированная свободная зона в Al Barsha South 2, на юго-западе Дубая, между Al Khail Road (E44) и Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311), с Umm Suqeim Road (D63) и Hessa Street по остальным сторонам. Непосредственные соседи это Motor City, Arjan и Dubai Hills Estate. До Downtown 20-25 минут, до аэропорта DXB 24-30, до DWC 30-35. Станции метро внутри района нет: ближайшие Mall of the Emirates и UAE Exchange на красной ветке, примерно в 10-16 минутах на машине, либо автобусом RTA F36 от Mall of the Emirates.

Окружение у района на редкость насыщенное: рядом Dubai Autodrome, Dubai International Cricket Stadium, восемнадцатилуночный гольф-клуб The Els Club, Al Barsha Pond Park, Dubai Butterfly Garden и Arabian Ranches Golf Club. Торговля закрыта Mall of the Emirates неподалеку, My City Centre Al Barsha и Dubai Hills Mall, а супермаркеты Carrefour, VIVA и Geant работают в самом районе и рядом. Школы вокруг сильные и многочисленные: GEMS Founders School Al Barsha, Repton School Al Barsha, Brighton College Dubai, Bloom World Academy, GEMS Metropole School, Jebel Ali School и Jumeirah English Speaking School в Arabian Ranches. Медицину закрывают Mediclinic Parkview Hospital, Aster Clinic в Motor City, Precision Health Clinix, Genesis Healthcare Centre и OrthoPro Clinic.

Управляет районом TECOM Group, подразделение Dubai Holding, как одной из отраслевых свободных зон эмирата. Здесь предоставляется стопроцентное иностранное владение, работают лаборатории и легкие производства в сертифицированных по LEED зданиях, склады и офисы для фармацевтики, биотехнологий, наук о жизни и энергетическо-экологического сектора. Лицензирование, визы и прочие государственные процедуры идут через цифровую платформу TECOM axs, объединяющую более двухсот государственных и корпоративных услуг. История района начинается в феврале 2005 года с DuBiotech, а в октябре 2015-го он был объединен с Energy and Environment Park под общим брендом Dubai Science Park.

Понимать природу этого рынка важно до покупки: Dubai Science Park это деловой парк с жилым слоем по краям, а не классический жилой район Дубая. По данным D&B Properties, студии здесь стартуют примерно от 440 000 дирхамов, средняя цена около 1050 дирхамов за квадратный фут, а валовая доходность оценивается в 6,5-8 процентов, причем студии тяготеют к 7,5-8, а однокомнатные квартиры к 6,5-7; сервисные сборы идут в диапазоне 8-15 дирхамов за квадратный фут. Спрос идет с двух сторон: от профессионалов, работающих в лабораториях и офисах самой зоны, и от инвесторов со всего Дубая, которых привлекает доходность выше средней по премиальным районам. 11 Hills Park предлагает ровно те форматы, которые в этой структуре самые ходовые, однако его расчетные 4,74 процента заметно ниже районного диапазона, и покупателю стоит понимать почему: вход от 949 000 дирхамов существенно выше стартовой планки района, и премия здесь оплачивает высоту башни и три парковочных яруса, а не повышенную арендную ставку.