В апреле 2026 года Земельный департамент Дубая (DLD) объявил о ключевых изменениях в правилах резидентских виз для инвесторов в недвижимость. Главное нововведение касается двухлетней визы инвестора: для единоличных владельцев полностью отменён минимальный порог стоимости объекта в 750 000 AED. Это решение заметно расширяет круг потенциальных резидентов и делает рынок Дубая более доступным для зарубежных покупателей.
Параллельно февральский циркуляр 2026 года устранил требование первоначального взноса в 50% при оформлении десятилетней «Золотой визы». Теперь право на получение виз обоих типов определяется исключительно официальной оценкой объекта от DLD. Эти реформы, по данным Gulf News и Khaleej Times, направлены на привлечение новой волны международных инвесторов и поддержание стабильного спроса на фоне «здорового замедления» рынка.
Что изменилось в апреле 2026 года
Решения апреля 2026 года стали продолжением курса DLD на упрощение и цифровизацию процедур, связанных с резидентством через инвестиции в недвижимость. Раньше пороговые значения отсекали от программы значительную часть покупателей, особенно в развивающихся районах с доступным ценовым сегментом. Сейчас барьеры существенно снижены, а сам процесс становится быстрее и прозрачнее.
Ключевые нововведения
- Отмена порога 750 000 AED: для единоличных владельцев двухлетняя виза инвестора оформляется без минимальной стоимости объекта.
- Совместное владение: при долевой собственности порог составляет 400 000 AED на каждого инвестора.
- Без 50% предоплаты для «Золотой визы»: ключевое требование февральского циркуляра 2026 года полностью устранено.
- Off-plan и ипотечные объекты: теперь засчитываются для «Золотой визы» при подтверждённой оценке DLD от 2 миллионов AED.
- AI-предодобрение ипотеки: ADCB и Emirates NBD выдают юридически обязывающее одобрение за 1-3 рабочих дня.
Двухлетняя виза инвестора: новые условия
Этот формат резидентства традиционно остаётся самым востребованным среди тех, кто делает первый шаг на дубайском рынке. После апрельской реформы он становится ещё привлекательнее: одного факта собственности на жилой объект достаточно для подачи документов при условии, что владение оформлено единолично. Виза действует два года и может продлеваться неограниченное число раз при сохранении прав собственности.
Кому подходит этот формат
- Покупателям бюджетного сегмента, ранее не дотягивавшим до прежнего порога 750 000 AED.
- Инвесторам, рассматривающим объекты в развивающихся районах с высоким потенциалом роста.
- Семьям, планирующим переезд: виза распространяется на супруга и детей.
Для покупателя, ориентированного на доступный сегмент, удобной точкой входа становятся проекты вроде Samana Avenue. Подобные предложения позволяют сочетать комфортный бюджет с правом на резидентство уже после первой сделки.
Десятилетняя «Золотая виза» для крупных инвесторов
«Золотая виза» остаётся флагманской программой эмирата для долгосрочных инвесторов и состоятельных семей. Порог инвестиций по-прежнему составляет 2 миллиона AED, однако структура программы стала заметно гибче. Главное изменение февраля 2026 года: больше не требуется вносить 50% стоимости объекта при подаче, что раньше отсекало значительную часть покупателей с долгосрочной ипотекой и поэтапной оплатой.
Что засчитывается в портфель на 2 миллиона
- Один объект: готовый или строящийся, при подтверждённой оценке DLD от 2 миллионов AED.
- Портфель из нескольких объектов: совокупная стоимость должна достигать установленного порога.
- Off-plan покупки: теперь полноценно учитываются, если оценка соответствует требованиям.
- Ипотечные объекты: задолженность не вычитается из оценочной стоимости при расчёте порога.
Премиальные комплексы вроде Vitalia Palm Jumeirah Residences на острове Palm Jumeirah представляют классический пример объекта, изначально подходящего под требования «Золотой визы»: высокая оценочная стоимость, проверенный застройщик и востребованная локация.
Что это значит для российского покупателя
Снятие порога 750 000 AED фактически открывает двери в дубайскую резидентскую программу для инвесторов с относительно скромным бюджетом. Если раньше выбор сводился к нескольким районам и форматам, то теперь к программе применимы практически любые жилые объекты в свободных зонах (freehold). Это меняет стратегию входа: имеет смысл рассматривать как небольшие апартаменты в развивающихся локациях, так и долевое участие в более дорогих проектах.
Практические выгоды реформы
- Возможность получить резидентство при покупке студии или однокомнатной квартиры в доступных районах.
- Гибкость по форме сделки: подходят как готовые, так и строящиеся объекты.
- Совместная покупка с партнёром или супругой при пороге 400 000 AED на каждого инвестора.
- Быстрое банковское одобрение через AI-системы ведущих банков ОАЭ.
Пошаговый план оформления визы инвестора
Несмотря на упрощение процедур, оформление визы по-прежнему требует точного соблюдения последовательности. Грамотный подход к документам и выбору брокера позволяет избежать задержек и максимально ускорить процесс. Ниже приведена последовательность шагов, актуальная после апрельских реформ 2026 года.
Этапы процесса
- Выбор объекта: подбор подходящей квартиры или виллы в зоне freehold через наш каталог недвижимости.
- Резервирование и MOU: подписание меморандума о взаимопонимании и внесение депозита (обычно 10%).
- Регистрация в DLD: оформление Title Deed на имя покупателя, проведение официальной оценки объекта.
- Предодобрение ипотеки (опционально): в течение 1-3 рабочих дней через ADCB или Emirates NBD.
- Подача заявления на визу: через единую цифровую платформу DLD с прикреплением Title Deed и документов.
- Медицинское обследование и Emirates ID: финальные шаги перед получением визы.
Выводы и следующие шаги
Реформы 2026 года обозначают новый этап в развитии программы резидентства через недвижимость в Дубае. Снятие порогов и упрощение процедур делают эмират ещё более конкурентоспособным на фоне других глобальных рынков. Для покупателя из России это означает реальную возможность объединить инвестицию в стабильный актив с правом на долгосрочное проживание в одном из самых динамичных городов мира.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Дубае с прицелом на резидентство, начните с изучения актуальных предложений на главной странице. Наши специалисты помогут подобрать объект под ваш бюджет и цели, а также сопроводят сделку на всех этапах оформления визы.